Правилата, които помогнаха за определяне на комисионните на агентите по недвижими имоти, се променят. Ето какво трябва да знаете

Разходите за наемане на сътрудник по недвижими парцели за покупка или продажба на дом може скоро да се трансформират, дружно с правила от десетилетия, които са помогнали за установяване на комисионните на брокера.

Промените в политиката могат да оказват помощ за стимулиране на ценовата конкуренция за услугите на сътрудниците и да понижат разноските за продавачите, които в този момент нормално покриват комисионната за сътрудника на купувача, както и тази на своите лични.

На собствен ред повече купувачи на жилища могат да бъдат изправени пред напън да заплащат комисионната на своя сътрудник от джоба си. Това може да бъде предизвикателство, изключително за купувачите, които към този момент имат финансови старания да създадат първична вноска и да покрият други предварителни разноски, свързани с покупката на жилище.

Все отново наблюдаващите на жилищния пазар споделят, че не може да се дефинира незабавно какъв брой е доста всички промени, които евентуално трансферират разноските за наемане на сътрудник към покупател на жилище, ще обиден продажбите на жилища. Вероятен е интервал на промяна, до момента в който купувачите, продавачите и сътрудниците измислят по какъв начин да се ориентират какво следва.

„ Просто мисля, че е прекомерно рано да се каже “, сподели Грег Клинг, доцент в Университета на Южна Калифорния Marshall School of Business, който е преподавал и писал за данъчното облагане на недвижими парцели. „ Ще забележим или цените да се повишават за купувачите, или пазарът ще се поправя. “

КАКВО ДВИЖИ ТОВА?

Като част от съглашението, оповестено в петък, Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели се съгласи да направи някои промени в политиката, с цел да позволи многочислени групови искове, заведени от името на продавачи на жилища в Съединени американски щати

Търговската група се съгласи да промени разпоредбите си, тъй че брокерите, които изброяват дом за продажба в някоя от базите данни, свързани с NAR, към този момент нямат право да включват предложения за отплата за сътрудник на покупател.

Тази смяна има за цел да отговори на главно изказване в правосъдни каузи, заведени против NAR и няколко огромни брокерски компании за недвижими парцели: че притежателите на жилища са принудени да заплащат изкуствено повишени комисионни на сътрудници, когато продават дома си.

Търговската група също се съгласи да изиска от сътрудници или други, работещи с покупател на жилище, да сключат документално съглашение с тях. Това има за цел да подсигурява, че купувачите на жилища знаят какво ще им таксува сътрудникът за техните услуги.

Ако съдът подпише съглашението, NAR ще приложи измененията в разпоредбите в средата на юли. Междувременно няколко брокерски оператора на недвижими парцели, в това число Anywhere Real Estate и Keller Williams, реализираха обособени съглашения за споразумяване, които включват разпореждания за повече бистрота по отношение на комисионните на сътрудници за купувачи и продавачи на жилища.

„ Пазарът на жилищни парцели ще отнеме известно време, може би няколко години, с цел да обработим изцяло последствията от това съглашение “, сподели Стивън Бробек, старши помощник в Федерацията на потребителите на Америка. „ Но с течение на времето от ден на ден сътрудници ще се усещат свободни да оферират разнообразни типове обезщетения и повече консуматори ще съпоставят магазините и ще договарят комисионни на по-прозрачен пазар. “

КАКВО МОЖЕ ДА ОЗНАЧАВА ТОВА ЗА КУПУВАЧИТЕ НА ЖИЛИЩЕ

Ключовата евентуална смяна се концентрира върху това кой заплаща сметката за сътрудниците за недвижими парцели, които съставляват купувачите на жилища.

В момента сътрудник или брокер, представляващ продавач на жилище, нормално разделя комисионната - постоянно към 5% до 6% от продажната цена на жилището — като сътрудникът работи от името на купувача на жилище. Такова съглашение е известно в промишлеността като „ кооперативна отплата “.

Съгласно препоръчаното съглашение за NAR, брокер, който съставлява продавач, към този момент няма да има право да включва обща оферта за кооперативна отплата към сътрудник на предстоящ покупател, когато популяризира парцела в обвързваните с NAR услуги за голям брой разгласи, където болшинството от Жилища в Съединени американски щати са оповестени за продажба. Това има за цел да отстрани всевъзможен тласък от страна на сътрудника на купувача да отклонява клиента си от разгласи за жилища, които не включват оферта за кооперативна отплата.

Въпреки това, препоръчаната смяна на разпоредбите оставя отворена за обособените продавачи на жилища да договорят такова съглашение с сътрудник на купувача отвън платформите на MLS, като всъщност основава малка врата за сътрудниците да запазят нещата както са в този момент.

Купувачите на жилище могат също по този начин да изискат от продавача на жилище отстъпка, която включва пари за покриване на компенсацията на сътрудника на купувача.

Какво се случва, в случай че продавачът не желае да предложи да заплати комисионната на сътрудника на купувача? Купувачите на жилища биха били на куката да пазарят за сътрудник, който могат да си разрешат. Те също по този начин ще би трябвало да подпишат контракт с сътрудник, преди да ангажират услугите му, като показват какъв брой ще бъде компенсацията на сътрудника.

Включването на различен разход в бюджета им за покупка на жилище може да бъде предизвикателство за купувачите на жилища без доста спестявания или финансова еластичност, което ги прави по-трудни да се ориентират на жилищния пазар.

Все отново, доста променливи се играят, когато става дума за покупка или продажба на дом, не на последно място е до каква степен всяка страна е стимулирана да подписа договорката.

„ Ако аз Аз съм покупател и знам, че този продавач няма да възвърне средствата на сътрудника ми, тогава може да направя по-ниска оферта “, сподели Клинг. „ Сега, явно на парещ пазар, тази тактика няма да проработи. Но тогава на парещ пазар по този начин или другояче щях да платя над оповестената цена. “

КАК ТОВА МОЖЕ ДА съдебна експертиза ОТРАЖЕ НА ПРОДАВАЧИТЕ НА ЖИЛИЩА?

Най-голямата смяна за притежателите на жилища, които желаят да продават, е, че биха могли да се откажат от заплащането на комисионни за купувач-агент, което може да докара до обилни спестявания.

Помислете за продавач, който се съгласява да заплати 3% комисионна за техния сътрудник за оповестяване - вместо евентуално два пъти повече, с цел да покрие и сътрудника на купувача - и продава дома си на междинната национална продажна цена от февруари от $379 100. Този притежател на жилище би икономисал почти $11 373, плащайки единствено комисионната на своя сътрудник.

„ Споразумението също по този начин ще насърчи повече продавачи да договарят за компенсацията на своите сътрудници за листване “, сподели Бробек.

Все отново продавачите към момента може да се сблъска с прочут напън да покрие комисионните купувач-агент.

NAR вгради изключение от препоръчаната от него смяна на правилото, което ще разреши на сътрудника на купувача да вижда предложения за кооперативна отплата за разгласи за жилища, рекламирани от тяхната лична брокерска компания.

Това заобиколно решение би могло изкушават сътрудниците за купувачи да „ насочват “ клиентите надалеч от всевъзможни разгласи, които не идват с авансово предложение за отплата, което може да подтикне продавачите да предложат по-конкурентни комисионни, които да бъдат разграничени сред техния сътрудник и тези на купувача, пишат анализатори от Keefe, Bruyette & Woods в изследователска записка от понеделник.

„ Докато към момента съществуват тласъци за ръководство, продавачите на жилища може да бъдат принудени да предложат свръхконкурентни комисионни на сътрудниците за купувачи, с цел да избегнат ръководството “, пишат анализаторите.

Едно от терзанията е, че като улесняват продавачите да се откажат от правенето на кооперативно предложение за отплата на сътрудниците на купувачите, някои купувачи ще изберат да не наемат сътрудник или да го създадат едвам към края на процеса, откакто Самите те са минали през по-голямата част от домашния лов. Това може в последна сметка да отсее някои „ по-слабо представящи се брокери “, сподели Клинг.

Друг сюжет е, че различните типове бизнес модели за недвижими парцели ще станат по-популярни. Това включва потреблението на брокери с отстъпки, които ще разгласят дом против закрепена такса от $500.

„ Те не оферират никаква отплата на сътрудника покупател, тъй като сътрудникът покупател договаря личните си условия, в случай че желаят повече “, сподели Майк Даунър, брокер, помощник на Coldwell Banker Realty в Неапол, Флорида. „ Този ​​бизнес модел съществува отдавна. “